AUTOR: EXECUTIVO MUNICIPAL
PUBLICADO NA
GAZETA MUNICIPAL Nº 1162, DE 21 DE JULHO DE 2025
O PREFEITO MUNICIPAL DE CUIABÁ-MT: Faço saber que a Câmara Municipal de Cuiabá/MT aprovou e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1° A Regularização Fundiária Urbana - Reurb, no Município de Cuiabá, obedecerá às normas federais sobre o tema, em especial à Lei n° 13.465/2017 e ao Decreto n° 9.310/2018, bem como às disposições desta Lei.
Art. 2° Para os fins desta Lei, consideram-se:
I - núcleo
urbano informal de uso não residencial: assentamento caracterizado pelo
parcelamento do solo irregular ou clandestino, em que há predomínio da
destinação não residencial, tais como estabelecimentos industriais,
institucionais, comerciais, de serviços, centros comunitários e templos de
qualquer culto, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município,
cuja regularização será feita por meio de Reurb de Interesse específico -
Reurb-E, nos termos do art. 5°, § 6° do Decreto Federal n° 9.310/2018
II –
beneficiário: pessoa a quem se destina a constituição dos direitos reais; e
III - área de risco: aquela sujeita a riscos geológicos, de alagamento, riscos de contaminação por resíduos perigosos, sob redes de alta tensão, entre outros.
Art. 3° O perímetro mínimo de um núcleo, para fins de Reurb, corresponderá a uma quadra, entendida como área que é totalmente delimitada por ruas ou por essas e rios ou morros, ou outros acidentes geográficos, desde que não habitados.
Parágrafo único. O disposto no caput se aplica ainda que o pedido seja formalizado por beneficiário de forma individual, pois a Reurb se destina à incorporação de núcleo informal ao ordenamento territorial urbano, conforme art. 9º da Lei Federal n° 13.465/2017.
Art. 4° O processamento e aprovação da Reurb ficam atribuídos à Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária - SMHabt, ressalvadas as competências específicas de outras secretarias estabelecidas em lei de organização administrativa.
Seção I
Das Disposições Preliminares
Art. 5° A Reurb compreende as duas modalidades previstas na Lei Federal n° 13.465/2017.
Art. 6° Para a classificação da Reurb na modalidade de interesse social (Reurb-S) a renda familiar não poderá ser superior ao quíntuplo do salário-mínimo vigente no País.
Seção II
Da Reurb-E
Subseção I
Das Disposições Gerais
Art. 7° A promoção da Reurb-E é compulsória e deverá ser promovida e custeada por seus legitimados.
§ 1° Não requerida a Reurb-E, poderá o Município, se for de seu interesse e pelo órgão competente, com a identificação do responsável pela formação do núcleo urbano informal classificado como Reurb-E, de seus ocupantes ou da associação que os congregue, expedir notificação para que qualquer um destes promova a Reurb, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
§ 2° Não iniciada a Reurb-E no prazo acima e demonstrado o interesse público, o Município poderá promovê-la, devendo o custeio do projeto de regularização fundiária, plano urbanístico, assim como, caso necessários o estudo técnico ambiental e a implantação de infraestrutura essencial, serem objeto de cobrança aos seus beneficiários, a ser reajustado monetariamente entre as datas de seus dispêndios e a data de seu pagamento, além de juros à taxa de 12% (doze por cento) ao ano incidente no mesmo período.
§ 3° A inércia dos qualificados para a promoção compulsória da Reurb-E, no prazo estabelecido no § 1° deste artigo, poderá implicar na aplicação das sanções devidas pelas infrações urbanísticas, edilícias e ambientais existentes no núcleo urbano informal, inclusive indenização por tais danos, na forma da Lei, independentemente de estar sendo promovida pelo Município:
Subseção II
Da Reurb-E em Imóveis do Município
Art. 8º Os imóveis do Município, objeto da Reurb-E, poderão ser, no todo ou em parte, vendidos diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos de desafetação e aqueles exigidos pela Lei Federal n° 14.133/2021, conforme autorização dos arts. 71 e 98 da Lei Federal n° 13.465/2017.
§ 1º A venda aplica-se unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, conforme determinação do art. 98 combinado com o art. 84 da Lei Federal n° 13.465/2017.
§ 2° A venda direta de que trata este artigo somente poderá ser concedida para, no máximo, dois imóveis, sendo necessariamente um residencial e um não residencial.
§ 3° A venda direta de que trata este artigo deverá obedecer à Lei Federal n° 9.514/1997, ficando o Município com a propriedade fiduciária dos bens alienados até a quitação integral, na forma dos §§ 4° e 5° deste artigo.
§ 4º Para ocupantes com renda familiar situada entre cinco e dez salários-mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até duzentas e quarenta parcelas mensais e consecutivas, mediante sinal de, no mínimo, 5% (cinco por cento) do valor da avaliação.
§ 5° Para ocupantes com renda familiar acima de dez salários-mínimos, a aquisição poderá ser realizada à vista ou em até cento e vinte parcelas mensais e consecutivas, mediante um sinal de, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor da avaliação.
Art. 9º A ocupação será comprovada pela existência de construção na unidade imobiliária.
Art. 10 A forma de apuração do valor da unidade imobiliária será definida por decreto, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias, conforme disposição do art. 16 da Lei Federal n° 13.465/2017.
Art. 11 Na Reurb-E, em se tratando de imóvel público municipal, não poderá ser concedido qualquer desconto ao montante calculado a título de justo valor, salvo se reconhecido o interesse público da ocupação por meio de decreto publicado na Gazeta Municipal, hipótese em que o desconto não poderá exceder 70% (setenta por cento).
Parágrafo único. Para pleitear o desconto de que trata o caput, a pessoa jurídica deverá comprovar que está regularmente constituída, que não tem fins lucrativos e que seus objetivos sociais atendem a pelo menos uma das seguintes finalidades:
I - promoção da assistência social;
II - promoção da cultura, defesa e conservação do patrimônio histórico e artístico;
III - promoção gratuita da educação, observando-se a forma complementar de participação das organizações de que trata esta Lei;
IV - promoção gratuita da saúde, observando-se a forma complementar de participação das organizações de que trata esta Lei;
V - promoção da segurança alimentar e nutricional;
VI - defesa, preservação e conservação do meio ambiente e promoção do desenvolvimento sustentável;
VII - promoção do voluntariado;
VIII - promoção do desenvolvimento econômico e social e combate à pobreza;
IX - experimentação, não lucrativa, de novos modelos socioprodutivos e de sistemas alternativos de produção, comércio, emprego e crédito;
X - promoção de direitos estabelecidos, construção de novos direitos e assessoria jurídica gratuita de interesse suplementar;
XI - promoção da ética, da paz, da cidadania, dos direitos humanos, da democracia e d utros valores universais;
XII - estudos e pesquisas, desenvolvimento de tecnologias alternativas, produção e divulgação de informações e conhecimentos técnicos e científicos que digam respeito às atividades mencionadas neste parágrafo; ou
XIII - estudos e pesquisas para o desenvolvimento, a disponibilização e a implementação de tecnologias voltadas à mobilidade de pessoas, por qualquer meio de transporte.
Seção I
Do Requerimento
Art. 12 No requerimento
de instauração da Reurb deverá constar a qualificação completa de seu
subscritor, a qualidade de legitimado, acompanhado dos elementos necessários
para a delimitação e identificação do núcleo urbano, bem com a indicação do
histórico de formação e dos prováveis responsáveis pela sua implantação, e
também informações sobre ações judiciais que se tiver conhecimento, além da
sugestão de classificação acompanhada, se for o caso, dos elementos
caracterizadores do interesse social.
§ 1° O requerimento
apresentado por pessoa jurídica deverá ser instruído ainda com seus atos
constitutivos e demais documentos comprobatórios da sua regularidade e da
legitimidade do requerente, além de sua qualificação completa.
§ 2° Se o requerimento
for apresentado pela Defensoria Pública, além dos documentos dos assistidos,
deverá ser juntada procuração simples e declaração de hipossuficiência.
§ 3º Se os
beneficiários estiverem sendo representados por cooperativas habitacionais,
associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da
sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por
finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização
fundiária urbana, também deverão ser apresentados os documentos que comprovem a
regular constituição e a pertinência temática.
§ 4° Será indeferido
o requerimento individual para a aplicação de legitimação fundiária sobre
unidade imobiliária inserida em núcleo urbano informal consolidado, devendo o
pedido, ainda que individual, ser complementado de forma que a regularização
contemple as características do núcleo urbano informal consolidado.
Art. 13 A instauração da
Reurb será feita por meio de portaria, à qual se dará publicidade por meio de
publicação na Gazeta Municipal, para franquear a participação dos interessados
nas etapas do processo de regularização fundiária, em observância ao disposto no
art. 10, inciso XII, da Lei Federal n° 13.465/2017.
Art. 14 Em processo
administrativo de regularização fundiária instaurado por outros órgãos
públicos, em áreas de seu domínio situadas no território do Município de
Cuiabá, haverá a análise e aprovação do Município apenas em relação ao projeto
de regularização fundiária apresentado, que compreende a análise urbanística e
ambiental de núcleo urbano informal consolidado.
Parágrafo único. Após registro da
Reurb em cartório, o ente promotor deverá encaminhar cópia das matrículas ou
equivalente à Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária para
fins de cadastro imobiliário.
Seção II
Do Processamento da Reurb-S
Art. 15 No caso de Reurb-S, caso haja proposta de elaborar e custear o Projeto de Regularização Fundiária e implementar as obras de infraestrutura essencial, o legitimado proponente deverá apresentar Termo de Responsabilidade pela Reurb - TRR, que deverá indicar se a Reurb será promovida integral ou parcialmente e a responsabilidade pelo custo envolvido na regularização, incluindo os custos de execução de eventuais obras da infraestrutura essencial, se for o caso.
§ 1° A assunção de responsabilidade pelo legitimado proponente nos termos previstos neste artigo não impede a possibilidade de cobrança regressiva junto aos responsáveis pela implantação do núcleo.
§ 2° O Termo de Responsabilidade pela Reurb - TRR firmado entre o requerente da Reurb e a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundária constituirá título executivo extrajudicial, caso não cumpridas as obrigações nele estipuladas e a ele vinculadas.
Art. 16 Quando não forem apresentados todos os elementos técnicos necessários à execuçã a Reurb-S ou quando não assumidos os custos da implantação da infraestrutura essência se houver, pelos legitimados, os requerentes deverão aguardar a inclusão do núcleo no planejamento estratégico e orçamentário da Secretaria Municipal de Habitação.
Seção III
Da Reurb em Área Ambientalmente Sensível
Art. 17 São consideradas
áreas ambientalmente sensíveis as de preservação permanente, de unidade de
conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais.
Art. 18 Além das regras
estabelecidas nas normas federais quanto à obrigatoriedade do estudo técnico
ambiental dos arts. 64 e 65 da Lei Federal n° 12.651/2012, a Reurb implica em
compensação ambiental pecuniária, além da recuperação da área remanescente.
§ 1° A compensação
pecuniária será calculada pela multiplicação da área do terreno pelo
valor venal do metro quadrado usado para apuração do Imposto
sobre a Propriedade Predial e Territorial urbana - IPTU, tudo expresso em
metros quadrados, e será paga após a decisão de conclusão da Reurb, como
condição para expedição da CRF.
§ 2° Quando se tratar
de edificação já existente e que esteja munida de Alvará de Construção ou
Habite-se, não se aplica a previsão de medida de compensação ambiental.
§ 3° O disposto no
caput não se aplica à Reurb-S, hipótese em que a compensação será efetuada por
meio de ação ambiental coordenada pela Secretaria Municipal de Habitação e
Regularização Fundiária, com o objetivo de promover a educação ambiental da
comunidade.
Art. 19 Caso a área de
preservação permanente (APP) seja confrontante ao núcleo objeto de Reurb, o
estudo técnico será dispensado se a avaliação emitida pela secretaria
competente atestar a preservação.
Art. 20 Nas áreas de APP
desocupadas, sem vegetação nativa e adjacentes aos projetos de Reurb, deverá
ser priorizada a implantação de parques lineares ou praças públicas.
Seção IV
Da Reurb em Área Verde e Praça
Art. 21 Sempre que
possível a Reurb observará o percentual relativo às áreas verdes e praças,
ainda que precisem ser realocadas em outras áreas do núcleo.
Art. 22 A regularização
fundiária em áreas verdes e praças públicas será admitida quando demonstrado,
mediante parecer técnico:
I - a inexistência de função ambiental no local; e
II - a assinatura de Termo de Responsabilidade que conterá as
medidas compensatórias destinadas à criação ou melhoria de áreas verdes,
equipamentos comunitários e praças públicas em outras áreas do município, salvo
se o interessado se enquadrar nos critérios exigidos para a Reurb-S.
§ 1º O Termo de
Responsabilidade, firmado entre o requerente da Reurb e a Secretaria Municipal
de Habitação e Regularização Fundiária, constituirá título executivo
extrajudicial, caso não cumpridas as obrigações a ele vinculadas estabelecidas
no instrumento.
§ 2° Em áreas verdes
e praças públicas ocupadas há mais de 10 (dez) anos, desde que consolidadas e
integradas à malha urbana, ficam dispensadas as medidas compensatórias.
§ 3° O parecer
técnico observará critérios objetivos estabelecidos pelo órgão competente para
matéria ambiental.
§ 4º Em se tratando
de Reurb-S, a compensação será feita mediante o plantio de uma árvore nativa
dentro de cada lote, em caráter educativo.
Seção V
Da Conclusão da Reurb
Art. 23 A decisão de conclusão da Reurb será publicizada por meio da Gazeta Municipal juntamente com a listagem de beneficiários, para conhecimento e apresentação de pedido de correção ou impugnação, no prazo de 10 (dez) dias, a contar da publicação.
§ 1° Transcorrido o prazo previsto no caput deste artigo sem a apresentação de correção ou impugnações será expedida a Certidão de Regularização Fundiária – CRF.
§ 2° Caso haja pedido de correção ou impugnação, as unidades imobiliárias questionadas serão incluídas em listagem complementar, após resolução das divergências apresentadas.
Art. 24 No caso de Reurb-E, o legitimado proponente será notificado a retirar a CRF para protocolá-la perante o Oficial de Registro de Imóveis, no prazo de 30 (trinta) dias contados da retirada, devendo apresentar o protocolo ao órgão competente para a Reurb, sob pena de cancelamento da CRF.
Parágrafo único. Após registro, deverá enviar cópia das matrículas ao Município para atualização da base cadastral, no prazo de 10 (dez) dias.
Art. 25 A conclusão da Reurb, em quaisquer das modalidades previstas nesta Lei, confere direito de regresso aqueles que suportaram os seus custos e obrigações em face dos responsáveis pela formação e implantação do núcleo urbano informal.
Art. 26 A Reurb-E
promovida pelo Município ensejará a tomada de providências judiciais em face
dos responsáveis pela implantação do núcleo urbano, se conhecidos, e dos
beneficiários para ressarcimento das importâncias despendidas com a
regularização.
Parágrafo único. Para atendimento
do previsto neste artigo, deverá ser autuado processo administrativo instruído
com todas as informações necessárias à propositura da ação judicial.
Art. 27 Serão objeto de
ressarcimento ao Município as importâncias relativas a:
I - projetos e obras de
infraestrutura urbana que tenham sido executados pela Administração Municipal;
II - peças técnicas custeadas pelo
Município;
III - taxas, tarifas e preços
públicos devidos no âmbito do processo de regularização fundiária; e
IV - outros gastos comprovadamente
realizados.
Art. 28 Para expedição
da declaração prevista no art. 69 da Lei Federal n° 13.465/2017 o interessado
deverá apresentar a planta de parcelamento do solo e os respectivos memoriais
descritivos a serem levados a registro junto à Serventia de Registro de Imóveis
competente e assinar termo de compromisso que, após efetuado o registro,
apresentará relação da certidão das matriculas abertas.
Art. 29 A renda obtida
com a alienação de imóveis em Reurb-E e com as compensações previstas nesta Lei
serão revertidas ao Fundo Municipal de Regularização Fundiária.
Art. 30 Independente da
modalidade, a concessão de direitos sobre áreas de titularidade do Município
observará o cumprimento da função social do imóvel, vedada a utilização para
fins de especulação imobiliária.
Art. 31 Revoga-se a Lei Complementar n° 523/2023.
Art. 32 Esta Lei
Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Palácio Alencastro, em Cuiabá-MT, 18 de julho de 2025.
Este texto não substitui o original publicado e arquivado na Câmara Municipal de Cuiabá.