AUTOR: EXECUTIVO MUNICIPAL
PUBLICADA NA GAZETA MUNICIPAL Nº 1273 DE 30 DE DEZEMBRO DE 2025
O PREFEITO MUNICIPAL DE CUIABÁ-MT: Faço saber que a Câmara Municipal de Cuiabá/MT aprovou e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:
Art. 1º A presente Lei Complementar altera a Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, estabelecendo critérios técnicos e adequações legais para determinação da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU pelo Poder Executivo Municipal, nos termos do art. 156, §1º, inciso III da Constituição Federal, com a redação dada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, objetivando realizar os princípios da capacidade contributiva, da igualdade tributária, da justiça fiscal, da publicidade e da praticabilidade fiscal.
Art. 2º Fica alterado o caput do art. 212 da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, que passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 212 O Imposto sobre a Propriedade
Predial e Territorial Urbana – IPTU tem como base de cálculo o valor venal do
imóvel, assim considerado o valor estimado pelo qual se negociaria o imóvel, a
vista, nas condições normais do mercado imobiliário vigente e sobre o qual
aplicar-se-ão as seguintes alíquotas: (NR)
Art. 3º Fica alterado o caput, revogado o parágrafo único e acrescentados os §§ 1º, 2º e 3º, no art. 213, da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, que passam a vigorar com as seguintes redações:
“Art. 213 A base de cálculo do Imposto
Predial e Territorial Urbano - IPTU será apurada pelo Poder Executivo, baseada
em critérios técnicos pertinentes, tomados em conjunto ou separadamente,
podendo considerar, em relação ao terreno e à construção:
I -
área, idade, tipologia construtiva, padrão de construção, utilização e demais
atributos físicos do imóvel;
II - preços correntes das transações e das ofertas à venda no
mercado imobiliário;
III -
custos de construção;
IV –localização, infraestrutura urbana do seu entorno e características da região em que se situa
o imóvel;
V - valorização e desvalorização
do imóvel, com base nos valores praticados no mercado imobiliário local;
VI - existência de equipamentos urbanos (rede de água, rede de
esgoto, pavimentação e rede de iluminação pública);
VII -
locações e arrendamentos correntes;
VIII -
outros dados informativos, tecnicamente reconhecidos, e outros critérios
técnicos pertinentes, definidos em ato do Poder Executivo. (NR)
Parágrafo único. (REVOGADO)
§
1º A avaliação
dos imóveis poderá ser subsidiada por vistorias físicas ou remotas, inclusive
por meio de tratamento de imagens aerofotogramétricas, de satélite ou
similares, com a aplicação de metodologia de avaliação em massa, normas
técnicas oficiais, sistemas de informações geográficas, geoestatística,
inteligência artificial e outras tecnologias cientificamente pertinentes. (AC)
§
2º Os índices
correspondentes aos fatores de correções aplicáveis na apuração do Valor Venal
de Terrenos (VVT) e na apuração do Valor Venal de Edificações (VVE), serão
objetos de tabelas a serem fixadas pelo Poder Executivo Municipal. (AC)
§ 3º A Administração Tributária
poderá realizar avaliação individualizada dos imóveis que tenham
características específicas ou com restrições fáticas ou jurídicas à sua
comparação com outros similares, conforme regulamento do Poder Executivo
Municipal, especialmente nas seguintes hipóteses:
I – imóveis que não
tiveram seus valores venais previamente estimados;
II - imóveis com
características singulares ou atípicas;
III - demais imóveis que justifiquem a aplicação da
avaliação individualizada. (AC)”
Art. 4º Fica acrescentado o art. 213-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 213-A A base de cálculo do Imposto sobre
a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU poderá ser atualizada,
periodicamente, de acordo com a dinâmica do mercado imobiliário local, ao menos
uma vez a cada 3 (três) anos, na forma do art. 213 desta Lei Complementar. (AC)
§ 1º A atualização dos valores venais
dos imóveis sujeitos à incidência do IPTU, referida neste artigo, não é
atendida pela simples aplicação de índices inflacionários do período,
devendo-se adotar critérios que reflitam efetivamente ou potencialmente a sua valorização
ou desvalorização no mercado imobiliário local.
§ 2º Nos exercícios cuja atualização
não seguir o previsto no caput deste artigo, os valores venais dos imóveis
serão corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou
outro índice que vier a substituí-lo, nos termos do art. 149 desta Lei
Complementar, aplicáveis sobre os valores unitários de metro quadrado de
terreno e de construção.
§ 3º Nas hipóteses de imóveis submetidos
a critérios de avaliação individualizada, a atualização da base de cálculo
ocorrerá na mesma data da atualização geral, independentemente, de quando
ocorreu a avaliação e caso ocorra a correção geral pelo IPCA esta deverá ser
aplicada. (AC)”
Art. 5º Fica alterado o art. 214, da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, que passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art.
214 O Valor Venal do Terreno (VVT) para os imóveis da zona urbana (área urbana, expansão
urbana e rural com características urbanas)será apurado mediante a multiplicação de sua
área total (At), pelo valor do metro quadrado (m²)do terreno do segmento
do logradouro de sua localização (Vm²), e aplicação dos fatores de correções do
valor de acordo com as características e peculiaridades de cada imóvel, cujos
índices serão objeto de tabelas apresentadas pelo Poder Executivo, mediante a equação:
VVT
= At x Vm² x Fst x Fet x Fct x Fge x Fgl
x Fmp x Fdat, onde:
I - VVTé valor venal do terreno;
II – At é
a Área do terreno;
III – Vm²
é o valor unitário do
metro quadrado do terreno, do segmento do logradouro de sua localização;
IV - Fst é o Fator de Influência da Situação do Terreno;
V - Fet é o Fator de Influência de Esquina ou número de
Testada;
VI - Fct é o Fator de Influência das Características do Terreno;
VII – Fgeé o Fator Geométrico;
VIII – Fgl é o Fator Gleba;
IX – Fmp é o Fator de Melhorias Públicas;
X – Fdat é o Fator de
depreciação de Área de Tombamento;
Parágrafo único. O rol de fatores de
correção utilizados no cálculo do Valor Venal de Terreno não é taxativo,
podendo ser utilizados outros para a efetivação da justiça tributária. (NR)”
Art. 6º Fica acrescentado o art. 214-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 214-A Os
fatores que compõem a equação de cálculo do Valor Venal do Terreno (VVT),
aplicados na equação apresentada no art. 214 desta Lei Complementar, estão descritos, como segue:
I - Área do terreno (At), indica a área do
terreno registrada no Cadastro Fiscal Imobiliário do Município; devendo-se
observar o que segue:
a) no caso de imóveis com mais de uma
unidade cadastral, a área do terreno considerada será a fração ideal
correspondente à parte do terreno pertencente a cada unidade, calculada com a
proporção da área construída de cada unidade cadastral, conforme a fórmula
At =S x Aua,
onde:
Atua
1) At é a Fração ideal de terreno;
2) S é a Área total do terreno;
3) Aua é a Área
construída da unidade autônoma em referência;
4) Atua é a Área total construída das
unidades autônomas.
b) as Frações Ideais em que se subdividem o
condomínio e que constituem as propriedades individuais dos condôminos nos
Condomínios Urbanísticos, caso não estejam definidas no memorial de
incorporação ou especificadas nas matrículas das unidades autônomas, deverão
ser determinadas pela fórmula apresentada na alínea “a” deste inciso;
II – Valor Unitário do
Metro Quadrado do terreno (Vm²), corresponde ao valor do metro quadrado
(m²) de lote padrão no trecho do logradouro da situação do imóvel,
com os valores listados por padrão de rua, a serem definidos pelo Poder
Executivo municipal, nos termos dos arts. 213 e
213-A, desta Lei Complementar, devendo-se considerar que:
a) Os
valores de referência do metro quadrado(m²) de terreno para as regiões, por
logradouros, loteamentos ou bairros, serão definidos por trechos para as
principais vias estruturais e corredores comerciais, ou delimitados em
polígonos onde os logradouros situados no seu interior possuem o mesmo valor
genérico.
b) Para os
logradouros que delimitam duas zonas de valores, o valor unitário do m² (metro
quadrado) de terreno para o respectivo trecho do logradouro em que se situa,
corresponde ao maior valor de referência.
c)
Terrenos com uma testada (frente), o valor unitário do metro quadrado (m²)
correspondente será o do padrão do logradouro para o qual o terreno enteste;
d)Terrenos
com duas ou mais testadas (frentes), o valor unitário do metro quadrado (m²)
corresponderá ao trecho do logradouro que possuir o maior valor unitário do
metro quadrado (m²), observado o limite mínimo de testada definido na Lei de
Uso e Ocupação do Solo do Município.
e)
Terrenos encravados, o valor unitário do metro quadrado (m²) do logradouro
correspondente à servidão de passagem, e se o terreno possuir mais de um
acesso, será considerado o daquele que possuir o maior valor unitário;
f) Os terrenos com testadas para
logradouros ou trechos de logradouros, por ventura não avaliados quando da
atualização da base de cálculo do IPTU, ou logradouros de empreendimentos cujas
aprovações e implementações ocorreram após a atualização da base de cálculo do
IPTU, deverão ter seus valores unitários do metro quadrado (m²) definidos pelo setor competente e
submetidos à homologação pela Comissão
Permanente de Revisão de Distorção no Valor Venal e no Cadastramento
Imobiliário Municipal, previsto no art. 219-A desta Lei Complementar.
III - Fator de Influência da Situação do
Terreno (Fst), indica através de índices o decréscimo
no valor venal, em função da localização desfavorecida do terreno dentro da
quadra à qual pertence, cuja posição pode restringir sua localização, com as
seguintes situações consideradas:
a) lote, a parcela de terreno no interior do
perímetro urbano resultante de parcelamento do solo para fins urbanos ou não,
com pelo menos um acesso por via oficial.
b) lote encravado, o terreno desprovido de
testada, sem acesso por via ou logradouro público oficial, exceto por servidão
de passagem por outro imóvel;
c) lote de vila, o terreno que possua como
acesso, unicamente, passagem de pedestre e vila o conjunto de habitações
localizadas no mesmo imóvel, com servidão de passagem comum.
d)Os
índices considerados para o Fator de Influência da Situação do Terreno serão
definidos em tabela pelo Poder Executivo.
IV - Fator
de Influência de Esquina ou número de Testada (Fet),
indica através de índices o acréscimo no valor venal em função da localização
do terreno em relação ao acesso direto ao logradouro público, com os índices
definidos em tabela pelo Poder Executivo.
V - Fator
de Influência das Características do Terreno (Fct),
indica através de índices o
decréscimo no valor venal em função das características predominantes do
terreno quanto à sua topografia e tipo de solo, sendo aplicado o menor índice
na relação das características da topografia e pedologia, com os índices definidos em tabela pelo Poder
Executivo.
VI –Fator Geométrico (Fge),
indica através de índices o decréscimo no valor do terreno em função da
sua profundidade equivalente, comparada à profundidade equivalente de imóvel
padrão, observando-se as seguintes disposições:
a) A
profundidade do lote padrão terá um intervalo entre 20m (vinte metros) de
profundidade mínima e 40m (quarenta metros) de profundidade máxima, onde o
índice do fator será igual à unidade 1,000;
b) aplicado para terrenos com áreas
iguais ou inferiores a 5.000,00 m².
c) não se aplica para terrenos com
duas ou mais testadas, de esquina ou em condomínio.
d) Os
índices para o Fator Geométrico serão definidos pelo Poder Executivo.
VII –Fator Gleba (Fgl),
indica os índices de decréscimo no valor do terreno com áreas superiores
a 5.000 m², que ainda não sofreram parcelamento para fins urbanos, substituindo
o Fator Geométrico, observando-se as seguintes disposições:
a)
Considera-se gleba, para os efeitos desta Lei Complementar, a parcela de
terreno no perímetro urbano do Município com área superior a 5.000 m² (cinco
mil metros quadrados), que ainda não sofreu parcelamento do solo.
b) O Fator
Gleba não se aplica em áreas de condomínios urbanos e nem nos
empreendimentos imobiliários resultantes de parcelamento do solo rural para
fins urbanos com características de condomínio e chácaras de recreio.
c)O Fator
Gleba será aplicado em conformidade com faixas de áreas estabelecidas e a
localização do imóvel no zoneamento fiscal especialmente definido para este
fator.
d)Os índices considerados para o Fator Gleba
serão definidos pelo Poder Executivo.
VIII - Fator de Melhorias Públicas (Fmp), indica através de índices o decréscimo do
valor venal em função da inexistência de algum dos melhoramentos no logradouro
onde o terreno está localizado, observando-se as seguintes disposições:
a) considera-se como paradigma, para
a aplicação do Fator Melhorias Públicas, o terreno com todos os melhoramentos e
serviços públicos como:
1. pavimentação;
2. rede de água;
3. rede de esgoto;
4. iluminação pública;
5. guias e sarjetas;
6. rede telefônica;
7. coleta de lixo; e,
8. conservação de logradouros.
b) será obtido
pelo inverso da soma ao número 1 (um), dos índices relativos aos melhoramentos
inexistentes no logradouro vinculado ao imóvel, aplicando-se a fórmula "Fmp = 1/(1+Id)", onde "Id" é a soma dos
vários índices relativos a melhoramentos inexistentes no logradouro de situação
do imóvel.
c) nos imóveis que
possuam duas ou mais frentes, considera-se situado o imóvel no logradouro que
lhe confira o maior valor venal, observado o limite mínimo de testada definido
na Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município;
d) no terreno
interno ou de fundo, será aplicado considerando o logradouro que dá acesso ao
terreno ou, havendo mais de um logradouro de acesso, aquele que lhe confira o
maior valor econômico;
e) no caso de
terreno encravado, será aplicado considerando o logradouro correspondente à
servidão de passagem;
f) para o efeito
deste inciso, considera-se:
1. terreno
interno, aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local semelhante,
acessório de malha viária do Município ou de propriedade de particulares.
2. terreno de
fundo, aquele que, situado no interior da quadra, comunica-se com a via pública
por um corredor de acesso de largura igual ou inferior a 4m (quatro metros).
g) no caso de
terreno encravado, assim considerado o terreno desprovido de testada, sem
acesso por via ou logradouro público oficial, exceto por servidão de passagem
por outro imóvel, será aplicado considerando o logradouro correspondente à
servidão de passagem.
h) Os melhoramentos e os índices considerados para o Fator Melhorias Públicas serão
definidos pelo Poder Executivo.
IX –Fator de depreciação de Área de
Tombamento (Fdat), indica, através de índices, o
decréscimo no valor em função da localização do imóvel que se encontra no
entorno e dentro das áreas tombadas, em conformidade com a demarcação
estipulada pelo IPHAN – Instituto de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, com os índices considerados, definidos pelo
Poder Executivo. (AC)”
Art. 7º Fica acrescentado o art. 214-B à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 214-B
Para fins apuração do Valor Venal do Terreno (VVT) e tributação pelo Imposto
Predial e Territorial Urbano, consideram-se não edificados os imóveis que se
enquadrem em uma das seguintes situações:
I - Não haja nenhuma espécie de construção
ou benfeitorias;
II - A construção esteja em andamento ou paralisada, independentemente do
uso que vier a ter, bem como aquelas em ruinas, em demolição,
condenadas ou interditadas;
III - As construções sejam rústicas ou
precariamente cobertas, sem piso e sem paredes;
IV - A edificação seja de natureza
temporária ou provisória, ou que possa ser removida sem destruição ou
modificação;
V – Imóvel edificado cujo valor venal
da edificação seja igual ou inferior a 20% (vinte por cento)
do valor venal do terreno e a área construída seja igual ou inferior a 5%
(cinco por cento) da área do terreno.
Parágrafo
único. Para os efeitos deste artigo, considera-se:
I -
Construções em ruínas: os destroços de edificações que não se pode caracterizar
de forma objetiva o que existe no local e qual sua funcionalidade, situação que
impossibilita o reaproveitamento e a reconstrução;
II -
Construções em demolições: as edificações em fase de desconstrução, onde a
destruição ocorre por estrutura comprometida, seja por acidentes geológico,
idade do imóvel e demais assuntos relacionados à segurança, ou mesmo, para a
revitalização de espaços para novas edificações;
III -
Construções condenadas: aquelas edificações com graves sinais de
comprometimento da estrutura, ou qualquer ação externa que as tornam inseguras,
estando normalmente desocupadas, pois oferecem riscos de segurança aos
moradores e vizinhanças;
IV -
Construções paralisadas: as edificações cujos projetos foram devidamente
aprovados pela administração municipal e demais órgãos de regulação e
fiscalização, e que, após início de execução, estejam temporariamente com as
obras paralisadas, mas com o alvará de construção dentro do prazo estabelecido
para sua conclusão;
V -
Construções em andamento: as edificações com projetos devidamente aprovados
pela administração municipal e demais órgãos de regulação e fiscalização, e que
estejam em fase de obra, obedecendo os prazos de execução estabelecidos no
alvará de construção;
VI - Edificações de natureza temporária: as que sejam demolíveis por força de
disposições contratuais ou ordem judicial, bem como os casebres, os mocambos ou
taperas, stand de vendas, tendas e similares. (AC)”
Art. 8º Fica acrescentado o art. 215-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 215-A O Valor
Venal da Edificação (VVE)dos
imóveis da zona urbana será apurado mediante a multiplicação de
sua área construída (Ae) pelos
respectivos valores unitários do metro quadrado (m²) da construção (Vu), e a
aplicação dos fatores de correções
do valor da edificação de acordo com a conservação, idade, padrão construtivo,
localização, cujos índices serão apresentados em tabelas, mediante a equação
VVE = Aex Vux Fobx Flocx Fdat,
onde:
I - VVEé o Valor Venal da Edificação;
II – Ae é a Área construída
da Edificação;
III - Vu é
o Valor Unitário do metro quadrado(m²) da Construção;
IV – Fob é o
Fator de
Correção de
Obsolescência;
V - Floc é o Fator de Localização da Edificação;
VI - Fdat é o Fator de depreciação em função da área tombada.
§1º Tratando-se de imóvel edificado com saídas
para mais de um logradouro, seu valor venal será apurado com base no padrão do
logradouro da frente do lote ou da edificação, assim considerado a divisa
lindeira à via oficial de circulação descrita no documento de propriedade ou da
posse do imóvel, salvo singularidades excepcionais avaliadas mediante análise
técnica de cada caso.
§2º Inexistentes o documento de
propriedade ou de posse da edificação e as singularidades excepcionais,
conforme mencionado no §1º deste artigo, a tributação dar-se-á com base no
padrão do logradouro de acesso principal da edificação.
§3º O rol de fatores de correção
utilizados no cálculo do Valor Venal da Edificação, não são taxativos, podendo
ser utilizados outros para a efetivação da justiça tributária. (AC)”
Art. 9º Fica acrescentado o art. 215-B à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 215-B Os fatores que compõem a equação de cálculo do Valor Venal da Edificação
(VVE), aplicados na equação apresentada no art. 215-A desta Lei Complementar,
estão descritos como segue:
I – Área construída da Edificação (Ae), a constante do Cadastro Fiscal Imobiliário do Município, com as seguintes observações:
a) Para
fins de apuração do Valor Venal de Edificação (VVE) considera-se edificação, a
construção coberta permanentemente incorporada ao solo ou à estrutura do
imóvel, ainda que parcialmente construída, destinada a habitação, a recreio, a
lazer ou a exercício de qualquer atividade econômica, desde que habitável,
ressalvadas as construções referidas no art. 214-B, caput, incisos II a IV, desta Lei Complementar;
b) A área construída da edificação é obtida através da medição dos contornos das paredes ou pilares, computadas também as superfícies das sacadas cobertas e as projeções de cobertura de cada pavimento;
c) A projeção dos beirais para aferição da área construída e a utilização da área equivalente de construção para unidades em condomínios, serão fixados por decreto do Executivo;
d) A área construída relativa à piscina será computada apenas para efeito de apuração do padrão construtivo do imóvel, conforme pontuação definida.
II - Valor Unitário (Vu) do metro quadrado (m²) da Construção, a ser definido pelo Poder Executivo, corresponde ao custo estimado de reprodução da construção, no ano da atualização do valor venal do imóvel, de acordo com suas características construtivas, a tipologia e o nível/classe do padrão construtivo da edificação, devendo-se observar que;
a) O cálculo do valor unitário do metro quadrado
(m²) da Construção utiliza,como
base de referência, o valor do Custo Unitário Básico da Construção (CUB) que
melhor defina a realidade local no momento da atualização da base de cálculo do
IPTU;
b)A tipologia da
edificação é formada pela conjugação do uso e da disposição construtiva da
edificação, horizontal ou vertical.
c)O padrão construtivo é definido pela
quantificação das características construtivas da edificação registradas no
Cadastro Fiscal Imobiliário do Município, por sistema de pontos que estabelece
a quantidade de pontos para cada item da edificação, e pela sua tipologia,
classificando-se em níveis/classes, segundo a tipologia,de
acordo com a, Escala de Pontos para Composição do Padrão de Acabamento por
Tipologia.
d)
As Tipologias da Edificação, os Padrões Construtivos, Escala de Pontos para
Composição do Padrão de Acabamento por Tipologia, serão definidos por Decreto
do Poder Executivo.
e)O estabelecimento do padrão construtivo da
edificação, necessário para a especificação do respectivo Valor Unitário do
metro quadrado (m²) da Construção, ocorrerá por sistema de pontuação que
determinará a quantidade de pontos para cada item presente nos atributos das
construções, segundo as características predominantes da edificação, conforme
Tabela de Descrição Analítica e Pontuação dos Atributos da Edificação por
Tipologia, definida em Decreto do Executivo, cuja somatória dessa pontuação
servirá para classificação e enquadramento da construção, consoante seu padrão
construtivo, por tipologia, na escala (faixa) de pontos das Tabelas de
Enquadramento dos Padrões de Construção - Escala de Pontos para Composição do
Padrão de Acabamento por Tipologia, em conformidade com os dados contidos na
inscrição de identificação do imóvel no Cadastro Fiscal Imobiliário do
Município de Cuiabá.
f)A apresentação da Tabela de Descrição Analítica e
Pontuação dos Atributos da Edificação por Tipologia e da Tabela de
Enquadramento dos Padrões de Construção - Escala de Pontos para Composição do
Padrão de Acabamento, por Decreto do Executivo deve-se ao caráter
exemplificativo dos materiais relacionados na Tabela Descrição Analítica e
Pontuação dos Atributos da Edificação, por tipologia, que, de acordo com os
padrões estéticos, níveis tecnológicos e da qualidade dos materiais disponíveis
no mercado, quando for o caso, comportarão a ampliação dos atributos, e
respectivas pontuações, de acordo com as tendência do mercado, imprescindíveis
para a adequada atualização do valor venal do imóvel, reflexo da capacidade
contributiva do contribuinte.
III-
Fator de Correção de
Obsolescência (Fob), relacionado à depreciação de ordem
física da edificação, decorrente do desgaste natural das partes construtivas,
independentemente da idade da construção, de medidas de proteção, conservação
ou adaptação que podem determinar o retardamento ou diminuição dos efeitos da
depreciação, com a descrição das aparências e dos índices do fator definidos
por Decreto pelo Poder Executivo.
IV - Fator de Localização da Edificação (Floc), indica, através de índice, o acréscimo ou decréscimo
do valor da edificação em função da localização do imóvel, tendo como
parâmetros o valor unitário do metro quadrado do terreno, estabelecido conforme
padrão de rua e o padrão construtivo da edificação definido por pontuação,
observando-se o que segue:
a) o Fator de Localização será estabelecido pela
combinação do padrão construtivo da edificação com a sua localização espacial
no território do município, indicada pelo padrão de rua do terreno, agrupados
em faixas de padrão de rua;
b) Os índices do Fator de Localização, e as faixas
de padrão de rua considerados, serão definidos por Decreto do Executivo.
V - Fator de depreciação em função da área tombada
(Fdat), conforme citado no inciso IX, art. 214-A,
desta Lei Complementar, indica, através de índices, o decréscimo no valor em
função da localização do imóvel que se encontra no entorno e dentro das áreas
tombadas, em conformidade com a demarcação estipulada pelo IPHAN – Instituto de
patrimônio Histórico e Artístico Nacional. (AC)”
Art. 10 Fica acrescentado o art. 216-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 216-A O Valor Venal do Imóvel (VVI) será determinado pela soma do Valor Venal do
Terreno e do Valor Venal da Edificação, conforme a fórmula VVI = VVT + VVE,
onde:
I -VVI =
Valor Venal do Imóvel (terreno e acessão física);
II -VVT =
Valor Venal do Terreno; e
III -VVE =
Valor Venal da Edificação.
Parágrafo único. Os imóveis que tenham características
específicas ou com restrições fáticas ou jurídicas à sua comparação com outros
similares, poderão ser avaliados por critérios mais adequados às suas
características. (AC)
Art. 11 Fica acrescentado o art. 216-B à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
Art.
216-B A base de
cálculo do IPTU, visando assegurar a justiça fiscal e a real capacidade
contributiva, deverá ser continuamente atualizada para refletir a fidedignidade
do valor de mercado dos imóveis e para corrigir as distorções acumuladas,
utilizando-se dos critérios técnicos estabelecidos nesta Lei Complementar e
dados de transações do mercado imobiliário. §1º Para mitigar o impacto da
atualização da base de cálculo prevista no caput, fica o Poder Executivo
autorizado a conceder, anualmente, redução no valor do imposto a recolher, de
modo que o acréscimo nominal do IPTU em relação ao exercício anterior não
ultrapasse os percentuais máximos definidos em decreto §2º O desconto previsto
no §1º deste artigo constitui medida de política tributária para adequação à
capacidade contributiva, e sua fruição fica condicionada à quitação integral do
imposto lançado para o exercício, seja em cota única ou em parcelas mensais,
até 31 de dezembro do respectivo ano.
I - A
existência de saldo devedor do imposto após o encerramento do exercício
acarretará a perda do benefício do limitador, tornando-se exigível o valor
integral do imposto calculado sobre a base de cálculo atualizada, sem a redução
prevista no § 1º, com os devidos acréscimos legais sobre o montante
remanescente.
§ 3º O desconto previsto neste artigo não se
aplica aos casos em que a variação do valor do IPTU decorra de:
I – revisão cadastral realizada de ofício ou mediante processo
administrativo para atualização de dados do imóvel;
II – alteração das características físicas, tais como reforma,
ampliação, modificação de uso ou de tipologia construtiva.
Art. 12 Fica acrescentado o art. 217-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 217-A Os valores de metro
quadrado (m²) de terreno e valor unitário das edificações e os índices
correspondentes aos fatores de correções aplicáveis na apuração do Valor Venal
de Terrenos (VVT) e na apuração do Valor Venal de Edificações (VVE), serão
objetos de tabelas a serem fixadas pelo Poder Executivo Municipal. (AC)”
Art. 13 Fica acrescentado o art. 218-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 218-A A
atualização de valor venal de imóveis, base de cálculo do IPTU, deverá ser
realizada por comissão nomeada pelo Prefeito, formada por servidores dos
setores de Cadastro e de Tributos Imobiliários da Administração Tributária
Municipal, que poderá ter
a colaboração de representantes da Câmara de Vereadores, outras Secretarias
Municipais e de entidades privadas do segmento imobiliário e/ou de entidades de expressiva
representatividade social. (AC)”
Art. 14 Fica
acrescentado o art. 219-A à Lei Complementar
nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art.
219-A Fica criada a Comissão Permanente de Revisão de Distorção no Valor
Venal e no Cadastramento Imobiliário Municipal, com a finalidade de:
I –
Avaliar e revisar possíveis distorções no valor venal de imóveis cadastrados no
município;
II –
Analisar inconformidades e inconsistências nos dados cadastrais dos imóveis que
impactem a base de cálculo do IPTU;
III –
Sugerir correções, atualizações e melhorias nos processos de avaliação
imobiliária para a definição da base de cálculo do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) e de cadastramento no Cadastro Imobiliário Fiscal
visando à cobrança dos tributos imobiliários;
IV
–Homologar os critérios estabelecidos pela área técnica para a avaliação
individualizada de imóveis que tenham características específicas ou com
restrições fáticas ou jurídicas à sua comparação com outros similares, para a efetivação da justiça tributária
nos casos específicos;
V – Emitir
pareceres técnicos nos processos administrativos relacionados a revisões de
valor venal ou dados cadastrais de imóveis e homologar os critérios técnicos
estabelecidos pela área técnica para a avaliação individualizada de imóveis.
§1º A Comissão será composta por 5 (cinco)
membros titulares, sendo:
I - 01
(um) Auditor Fiscal da Receita Municipal, vinculado à área de tributos
imobiliários;
II - 01 (um)
Auditor Fiscal da Receita Municipal ou servidor técnico com formação ou
experiência técnica comprovada em avaliação imobiliária;
III – 01
(um) Auditor Fiscal da Receita Municipal ou servidor técnico com conhecimento
técnico em cadastro técnico multifinalitário;
IV – 02
(dois) representantes de entidades privadas do segmento imobiliário.
§2º A Comissão contará ainda com 05 (cinco)
membros suplentes, indicados na mesma proporção, que atuarão somente nas
ausências dos titulares.
§3º Os membros serão designados por ato do
Chefe do Poder Executivo, com mandato de 2 (dois) anos, permitida a recondução.
§4º O exercício da função de membro da Comissão
poderá ser remunerado a título de Jeton, mediante autorização e fixação de
valores e critérios em lei específica.
§5º A Comissão reunir-se-á, ordinariamente, uma
vez por mês, e extraordinariamente, sempre que convocada por seu Presidente ou
por solicitação de, no mínimo, 03 (três) de seus membros.
§6º As decisões da Comissão deverão ser
fundamentadas tecnicamente, com base na legislação tributária vigente, nas
normas da ABNT aplicáveis, e em critérios objetivos de avaliação imobiliária,
podendo ser encaminhadas para revisão superior quando couber.
§7º Caberá à Secretaria Municipal de Economia
prestar apoio técnico e administrativo à Comissão, fornecendo os dados,
relatórios, mapas, imagens e demais recursos necessários ao bom desempenho de
suas funções. (AC)”
Art. 15 Fica acrescentado o art. 221-A à Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com a seguinte redação:
“Art. 221-A A incidência do IPTU, sem prejuízo das cominações legais cabíveis, independe do cumprimento de quaisquer exigências legais, regulamentares ou administrativas. (AC)”
Art. 16 Fica transformado o parágrafo único do art. 224 da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, no §1º, além de acrescentado o §2º ao mesmo dispositivo, que passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 224 ........................................................................................
§1º O disposto nos incisos I e II deste artigo
não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade
preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis
ou arrendamento mercantil.
§2º A imunidade prevista no inciso I não
alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser
integralizado, hipótese em que incidirá o imposto sobre a parcela excedente.
(NR)."
Art. 17 Fica alterado o art.
362 da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997, com o acréscimo da alínea “c” ao inciso I, a alteração da alínea “d” do inciso II e o acréscimo do
§4°, com as seguintes redações:
“Art. 362 .........................................................................................
........................................................................................................
I –
....................................................................................................
.........................................................................................................
c) os imóveis residenciais com valor venal igual ou
inferior a R$ 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais), excluindo-se
os imóveis territoriais, comerciais, unidades autônomas desdobradas com
cadastro individualizado para fins tributários, chácaras de recreio e garagens
de edifícios, desde que seja o único imóvel do contribuinte. (AC)
II -
...................................................................................................
.........................................................................................................
d) o imóvel residencial com valor venal de até R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), pertencente e utilizado para uso próprio, de cegos (as), inválidos (as) para o trabalho permanente, idosos (as), viúvos (as) e aposentados (as), com um único imóvel, com rendimento de até 03 (três) salários mínimos vigentes na data de lançamento do IPTU, sujeito, entretanto, à análise e concessão pelo órgão responsável pelo lançamento do imposto. (NR)
........................................................................................................
§ 4º O valor referido na alínea “c”,
do inciso I, e o valor venal citado na alínea “d”, do inciso II, deste artigo,
deverão ser atualizados com base na variação do Índice de Preços ao Consumidor
Ampliado (IPCA), apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE), nos termos do art. 149 desta Lei Complementar. (AC)”
Art. 18 Ficam
revogados os arts.
202, 202-A, 202-B, 203,
204 e 205,
da Lei Complementar nº 043, de 23 de dezembro de 1997.
Art. 19 Fica
revogada a Lei nº 5.355, de 12 de novembro de 2010
e demais dispositivos legais que tratam da elaboração dos valores venais dos
imóveis, após a publicação de ato do Chefe do Poder Executivo que redefinir a
base de cálculo do IPTU para o exercício de 2026,
nos termos desta Lei Complementar.
Art. 20 Esta Lei Complementar entra em vigor no
primeiro dia do exercício subsequente ao da data de publicação.
Palácio Alencastro, em Cuiabá-MT, 29 de dezembro de 2025.
Este texto não substitui o original publicado e arquivado na Câmara Municipal de Cuiabá.